서울 강북구 미아동 일대가 수십 년간 발목을 잡아온 고도 규제를 넘어서며 주거환경 개선의 전기를 맞았다. 북한산 경관을 지키면서도 역세권 입지의 잠재력을 살린 ‘유연한 정비계획’이 도시계획위원회를 통과했다.

■ 미아동 791-2882 일대 재개발 정비계획 ‘수정가결’

서울시는 2월 6일 제1차 도시계획위원회 수권분과위원회를 열고, 강북구 미아동 791-2882번지 일대 주택정비형 재개발 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)을 수정가결했다.

대상지는 ‘북한산 주변 고도지구’ 규제와 최대 57m에 이르는 고저차로 인해 오랜 기간 실질적인 주거환경 개선이 어려웠던 지역이다. 소방차 진입이 힘든 좁은 골목길과 부족한 기반시설로 주민 불편과 상대적 박탈감도 컸다.

■ 더블 역세권에도 묶였던 고도 규제…전환점 마련

해당 구역은 삼양사거리역과 솔샘역을 잇는 더블 역세권임에도 불구하고, 높이 20m(완화 시 28m) 제한에 가로막혀 개발이 지연돼 왔다. 주변에 25층 내외 아파트 단지가 자리한 것과 대비되며 개발 격차가 더욱 두드러졌다.

과거 도시재생사업이 추진되기도 했으나, 주거환경의 근본적 개선으로 이어지지는 못했다는 평가가 지배적이었다.

■ 평균 45m 높이 계획…경관과 사업성 ‘균형’

이번 정비계획은 북한산 경관 가치를 보전하면서도 입지 특성을 반영해 합리적인 높이와 경관 계획을 제시한 것이 핵심이다. 대상지에서 북한산으로 이어지는 2개의 통경 구간을 확보하고, 평균 45m 범위 내에서 북한산 인접부는 중저층(10~15층), 역세권 인접부는 최고 25층으로 계획했다.

또 사업성 보정계수를 적용해 정비사업의 실현 가능성을 높였다. 조망점과 조망가로에서는 장대한 입면을 지양하고, 가로변 저층 배치로 보행자가 북한산 경관을 자연스럽게 누릴 수 있도록 설계했다.

■ 구릉지 특성 살린 테라스하우스·녹색 단지

최대 57m에 이르는 지형 단차를 극복하기 위해 테라스하우스 등 구릉지에 순응하는 주거유형을 도입했다. 북한산과 연계된 공원·녹지·외부공간을 유기적으로 배치해 도심 속 녹색 주거단지를 구현한다는 구상이다.

경사 구간에는 주민편의시설과 상가, 데크형 주차장을 배치해 지형을 적극 활용하고, 유연한 높이계획으로 확보된 외부공간은 조경과 식재를 강화해 쾌적성을 높인다.

■ 보행·교통 여건 대폭 개선

급경사로 보행과 차량 통행이 불편했던 지역에는 일상 보행이 가능한 안전한 보행로를 조성한다. 인수봉로와 삼양로를 잇는 동·서 연결도로를 새로 개설해 지역 교통 흐름도 개선한다.

삼양초 후문에서 솔샘로까지 이어지는 공공보행통로와 경관보행가로는 단지 내부 동선과 연계돼 생활 편의성을 높일 전망이다. 입체적 도로계획을 통해 공동주택 획지 간 통합 지하주차장 설치도 가능해진다.

■ 2,670세대 공급…북한산 어우러진 힐링 단지로

정비계획이 확정되면 용적률 249.9%를 적용해 공동주택 2,670세대(임대 331세대 포함)가 공급된다. 최고 25층, 평균 높이 45m 이하로 계획돼 북한산국립공원과 조화를 이루는 도심형 힐링 주거단지로 탈바꿈할 예정이다.

서울시는 “과도하게 경직된 고도 규제로 재산상 불이익과 정비 기회가 제한됐던 지역에 변화의 출발점이 마련됐다”며 “경관 보호의 가치를 지키면서도 유연한 규제 적용으로 사업 가능한 대안을 찾았다는 데 의미가 있다”고 밝혔다. 이어 “향후 통합심의를 신속히 진행해 공정 관리에 만전을 기하겠다”고 덧붙였다.

규제는 필요하지만, 고정된 규제가 도시를 멈추게 해서는 안 된다. 이번 미아동 재개발은 ‘지킨 것과 푼 것’의 균형을 통해 주거환경 개선과 경관 보존을 동시에 잡으려는 시도다. 실행 속도가 주민 체감으로 이어질지가 관건이다.

[비즈데일리 장대성 기자]