서울시가 올해 이주를 앞둔 정비사업 구역 43곳을 조사한 결과, **약 91%인 39곳(3만1천 세대 규모)**이 대출 규제 강화로 인해 이주비 조달에 큰 어려움을 겪고 있는 것으로 나타났다.
정부의 ‘가계부채 관리 강화’(6.27) 및 ‘주택시장 안정화 대책’(10.15) 이후 1주택자 LTV 40%, 다주택자 LTV 0%, 대출한도 6억 원이라는 강력한 규제가 적용되면서, 서울 내 대부분의 정비사업이 자금난에 직면한 것이다.

■ 정비사업 현장 10곳 중 9곳 “이주비 조달 막막”

서울시는 지난해 7월부터 약 7개월간 20차례에 걸쳐 현장을 직접 방문하며 조합과 조합원들의 의견을 수렴했다.
또한 서울시장은 국토교통부 장관과 2차례 면담하고, 실무협의체 회의를 3회 진행하며 규제 완화를 건의했지만, 현장의 ‘자금절벽’ 위기는 더욱 심화된 것으로 나타났다.

조사 결과, 이번 대상 43곳 중 대출규제를 적용받지 않는 3곳(규제 시행 전 관리처분인가 완료)과 HUG(주택도시보증공사) 이주비 융자를 승인받은 모아주택 1곳을 제외한 39곳이 직접적인 규제 영향을 받고 있는 것으로 파악됐다.
이 중 재개발·재건축 사업장은 24곳(2.62만호), 모아주택 등 소규모 정비사업은 15곳(0.44만호)이다.

■ 고금리·보증 제한…정비사업 양극화 가속

현행 대출규제로 인해 대부분의 조합은 이주비 부족분을 메우기 위해 제2금융권 대출을 고려하고 있다.
그러나 이 경우 금리가 높아져 막대한 이자 부담이 불가피하다.

특히 강남권 등 대형 사업장은 대형 시공사 보증을 통한 추가 대출이 가능한 반면, 중·소규모 사업장은 기본이주비보다 3~4% 높은 금리를 감수해야 하는 상황이다.
이에 따라 자금 조달 협상 지연, 사업비 증가, 시공사와의 계약 문제 등 사업 지연 악순환이 심화되고 있다.

■ 면목동 모아타운, ‘이주 직전’ 사업 중단 위기

중랑구 면목동 A모아타운 구역은 현재 사업이 멈춘 대표적인 사례다.
4개 조합 811명 중 1주택자는 515명(LTV 40%), 2주택자 이상은 296명(LTV 0%)으로 구성되어 있다.
이 가운데 시공사는 신용도 하락 위험을 이유로 이주비 지급 보증 불가 입장을 통보하면서 사업 추진이 전면 중단 위기에 놓였다.
이처럼 중견 건설사가 참여하는 소규모 정비사업조차도 이주 단계에서 자금이 막혀 사업 자체가 흔들리는 심각한 상황이다.

■ 서울시 “이주비는 가계대출 아닌 사업비용”…LTV 70%로 완화 건의

서울시는 지난 1월 22일 국토교통부 실무협의체 회의에서 이주비 대출을 일반 주택담보대출과 분리 적용해 LTV를 70%로 상향할 것을 공식 건의했다.
또한 1월 27일에는 대출규제의 영향을 받는 40개 정비사업의 피해 현황을 국토부에 전달했다.

서울시는 “이주비는 단순한 가계대출이 아니라, 주택공급을 위한 필수 사업비용”이라고 강조하며, 정책적 패러다임의 전환을 요청했다.
최진석 서울시 주택실장은 “이주비 대출이 막히면 정비사업 전체 일정이 중단될 수 있다”며, “시민 주거안정과 주택공급 정상화를 위해 행정력을 총동원하겠다”고 밝혔다.

이주비는 조합원의 생활자금이 아니라 ‘주택 공급 과정의 필수 자금’이다. 대출 규제의 일괄적 적용이 현장의 숨통을 막고 있는 만큼, 정부의 세밀한 정책 조정이 시급해 보인다.

[비즈데일리 이성화 기자]