국토교통부가 2025년 하반기 부동산 이상거래 기획조사 결과를 발표했다.
조사 결과 총 1,002건의 위법 의심거래가 적발됐으며, 국무조정실 부동산 감독 추진단(단장 김용수 국무2차장 겸임)은 12월 24일 열린 **‘제4차 부동산 불법행위 대응 협의회’**에서 이를 공식 발표했다.

■ 부동산 이상거래 1,002건 적발…서울이 절반 이상 차지

이번 조사는 ▲서울‧경기 주택 이상거래(’25.5~6월), ▲부동산 실거래가 띄우기(’23.3~’25.8월), ▲특이동향 등(’25.1~7월) 세 분야로 나눠 실시됐다.

특히 서울과 경기 지역의 주택 이상거래를 집중 조사한 결과, 총 1,445건의 거래 중 673건이 위법 의심거래, 796건이 위법 의심행위로 적발됐다.

지역별로는 서울 572건, **경기 101건(과천 43건, 분당구 50건 등)**으로 나타났다.

주요 위법 유형은 다음과 같다.

• 편법증여(496건) : 부모나 법인이 매수인에게 대출·자금 지원을 하면서 차용증 없이 자금을 이전한 사례

• 대출자금 유용(135건) : 기업운전자금 명목의 대출을 주택 매입 자금으로 전용한 사례

• 거짓 신고(160건) : 실제 거래금액·계약일과 다르게 허위 신고한 행위

■ ‘가격 띄우기’ 조사…142건 적발, 10건은 경찰 수사 의뢰

국토부는 ‘부동산 실거래가 띄우기’ 등 시장 교란행위를 근절하기 위해 서울 아파트 거래 중 신고가 거래 후 해제 신고를 반복한 사례를 집중 점검했다.

그 결과, 437건의 이상거래 중 142건에서 161건의 위법 의심행위가 확인됐으며, 이 중 10건은 경찰에 수사의뢰됐다. 
국토부는 “허위 거래로 시세를 인위적으로 조정하는 행위에 대해 강력 대응하겠다”고 밝혔다.

■ 미성년자 매입·저가 분양권 거래 등 ‘특이동향’도 조사

국토부는 미성년자의 다주택 매입, 신축 아파트의 저가 분양권 거래 등 시장 교란 가능성이 높은 특이거래 유형도 조사했다.

2025년 1~7월 거래신고분 중 334건의 이상거래를 분석한 결과, 187건에서 총 250건의 위법 의심행위가 적발됐다.

이 중에는 외지인·외국인 거래 비중이 급증한 지역, 허위매물 증가 지역 등이 포함됐으며, 국토부는 이를 ‘부동산 투기 조기경보 모델’ 구축의 기초자료로 활용할 계획이다.

■ 조사 범위 확대…“풍선효과 지역까지 철저히 점검”

국토부는 현재 2025년 9~10월 거래신고분에 대한 추가 조사를 진행 중이다.
특히 기존 규제지역(서울·경기)에 더해, **풍선효과 우려 지역(구리·남양주 등)**까지 조사 범위를 확대할 예정이다.

또한 2026년에도 ‘가격 띄우기’ 기획조사 지속 추진과 함께 ‘부동산 거래계약 해제 신고서’ 서식을 개선해 해제 사유를 유형화하고, 시세조작 행위 분석 기능을 강화할 방침이다.

■ “실수요자 보호 위해 불법거래 끝까지 추적”

김규철 국토교통부 주택토지실장은 “부동산 불법행위는 시장 신뢰를 무너뜨리고 실수요자에게 피해를 준다”며 “이상거래 기획조사를 정례화하고, 투기·불법 거래에 엄정 대응하겠다”고 밝혔다.

그는 이어 “실수요자가 안심하고 거래할 수 있는 투명한 부동산 시장을 만들기 위해 지자체·수사기관과 공조체계를 강화하겠다”고 덧붙였다.

국토부의 이번 조사 결과는 부동산 시장이 여전히 편법 증여와 허위 신고 등 구조적 불법행위에 노출돼 있음을 보여준다. 단속 강화뿐 아니라 거래 데이터 투명화와 신고 시스템 개선이 병행돼야 실수요자 중심의 시장질서가 자리 잡을 것이다.

[비즈데일리 장대성 기자]