국토교통부가 서울 전역과 경기 12개 지역을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정한 데 따라, 부동산 불법행위에 대한 전면적인 기획조사에 착수한다.
최근 서울지역 주택 이상거래 및 특수관계인 간 편법 거래가 잇따라 적발되면서 정부가 시장 질서 확립을 위한 **‘부동산 불법행위 집중 단속’**에 나선 것이다.

 

■ 서울·경기 부동산시장 전면 조사…화성·구리까지 확대

국토교통부는 오는 9~10월 진행되는 부동산 거래조사부터 서울 전 지역과 경기 12개 지역, 그리고 풍선효과가 우려되는 화성동탄·구리 등 주변 지역까지 조사 범위를 확대한다고 밝혔다.

 

이번 조사는 토지거래허가 위반, 편법 대출·증여 등 시장질서를 교란하는 행위를 중점 점검하며, 특히 토지거래허가 의무 위반과 법인자금 유용 등 **‘이상거래 패턴’**을 철저히 들여다볼 예정이다.

 

■ 토지거래허가 위반·편법 자금조달 ‘핵심 타깃’

토지거래허가구역 내 주택 거래자는 허가일로부터 4개월 내 입주하고 2년간 실거주 의무를 이행해야 한다.
국토부는 거래계약일 허위 신고 등 허가 회피 목적의 조작 여부를 집중 점검하고, 허가 이후 실제 거주 여부를 현장 점검을 통해 확인할 방침이다.

 

또한 대출 규제를 피하기 위해 **법인자금(기업운전자금 대출 등)**을 주택 구입에 사용하거나, 부모로부터 자금을 편법 증여받아 아파트를 취득하는 등 편법 자금조달 사례를 중점 단속한다.

 

자금조달계획서 검증 항목도 강화된다. 기존에는 ‘주택담보대출·신용대출·기타 대출’로만 분류됐지만, 앞으로는 ‘사업자대출’ 항목과 금융기관명 기재 의무가 추가돼 보다 정밀한 검증이 가능해진다.

 

금융위원회와 금융감독원은 모든 금융권의 사업자대출 용도 외 유용 실태조사를 병행하며, 위반 시 대출금 회수·신규대출 제한 등의 조치를 예고했다.
온투업·대부업 등 우회대출 통로로 지목된 영역에 대해서도 모니터링을 강화한다.

 

■ 서울 주택 이상거래 조사, 317건 적발

국토부는 올해 1월부터 서울지역 주택 이상거래를 집중 조사한 결과, **위법 의심 거래 317건(의심행위 376건)**을 적발했다고 밝혔다.

 

또한 2024년 1월부터 2025년 2월까지 실시한 특수관계인 간 직거래 조사에서도 **위법 의심 거래 264건(의심행위 304건)**이 적발됐다.

 

주요 사례는 다음과 같다.

• 사례1: 매수인이 자신이 주주로 있는 법인으로부터 31.7억 원을 차입해 아파트를 매입 → 특수관계인 자금 과다 차입으로 국세청 통보

• 사례2: 기업운전자금 명목으로 23억 원을 대출받아 주택 구입에 사용 → 금융위 통보 대상

• 사례3: 부모가 매도인, 자녀가 매수인으로 보증금 25억 원의 전세계약 체결 → 편법 증여 의심

• 사례4: 실제 거래금액 6.3억 원을 5.8억 원으로 신고 → 다운계약으로 지자체 통보

국토부는 오는 11월까지 추가 이상거래 2차 조사를 완료할 계획이다.

 

■ 국세청·금융당국 공조 강화

국세청은 토지거래허가구역 및 인근 규제지역의 부동산 거래 탈세정보 수집과 현장 모니터링 강화에 나선다.
규제 시행 전후에 부모로부터 자금을 편법 지원받아 고가 아파트를 취득한 탈루 행위가 집중 점검 대상이다.

 

탈루 사실이 확인될 경우 세무조사를 통해 과태료 및 추징금 부과 등 엄정 대응이 이뤄질 예정이다.

 

■ “허위신고·편법거래 무관용 대응”

국토교통부는 ‘부동산 불법행위 통합신고센터’를 통해 집값 담합, 시세 조작, 불법 광고 등 거래질서 교란행위 전반에 대한 신고를 상시 접수 중이다.

 

김규철 국토교통부 주택토지실장은 “시장 안정 기반을 위협하는 허위신고·편법거래를 철저히 차단하겠다”며 “불법행위가 적발되면 관계기관과 공조해 무관용 원칙으로 엄정히 대응할 것”이라고 강조했다.

 

이번 조사는 단순한 단속이 아니라, 무너진 시장 신뢰를 복원하기 위한 시그널이다. 부동산 투명성이 바로 서야 진정한 시장 안정이 가능하다.

[비즈데일리 장대성 기자]